Мошеннические схемы при покупке, продаже и аренде квартир

Мошенничество с объектами недвижимости – комплекс умышленных действий, направленных на незаконное завладение имущественными правами или денежными активами путем обмана или злоупотребления доверием. Аферистами могут выступать отдельные граждане, юридические лица, ИП, а также группы людей, объединенных единой преступной целью. Мошенничество с недвижимостью влечет применение соответствующего наказания

Существующие схемы мошенничества с недвижимостью

На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:

  • представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
  • отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
  • внесение залога;
  • возникновение неожиданных наследников;
  • наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.

Продажа квартиры по поддельным документам

Согласно статьям Жилищного и Гражданского кодекса отчуждение прав собственности на объекты недвижимости может осуществлять только полноправный собственник дома (квартиры, комнаты).

Ранее для подтверждения имущественных прав выдавалось Свидетельство о правах собственности. Начиная с 2016 года, владельцам недвижимости выдается выписка из ЕГРН (единый государственный реестр), в которой значатся персональные сведения владельца и технические характеристики объекта.

выписка
Образец выписки из ЕГРН

Способы совершения проступка:

  1. Документы утратили юридическую силу (например, использование выписки из ЕГРН, в которой указаны сведения о владельце или о самом объекте до их исправления).
  2. Бумаги изготовлены самостоятельно (это касается фактов подделки официальных бланков).
  3. В официальных справках и выписках отсутствуют обязательные реквизиты (печати, подписи).

При разоблачении подвоха и доказывании умысла в действиях продавца он может привлекаться к юридической ответственности по статье 159 УК (мошенничество). За это преступнику грозят следующие виды наказаний:

  • штраф (120 000 рублей или совокупная сумма зарплаты за один год);
  • исправительные работы (до 1 года);
  • принудительные работы (до 24 месяцев);
  • обязательные работы (360 часов);
  • арест (не больше 120 суток);
  • ограничение свободы или лишение свободы (на период времени до двух лет).

В статье обозначены и более суровые виды наказаний, если:

  • мошенники – группа лиц, действующих по предварительной преступной договоренности, и деянием пострадавшим гражданам был причинен ущерб в значительных размерах (ч.2);
  • нарушитель – должностное лицо (ч.3) – касается обстоятельств, когда работники муниципальных и государственных органов власти нарушают законную очередность распределения льгот или же отказывают в предоставлении жилья по договору социального найма, хотя квартиры на распределение имеются;
  • действия совершены группой лиц в особо крупном размере или же впоследствии обмана и злоупотребления доверием жертва утратила имущественные права на собственность (ч.4).

Многократная продажа одного объекта недвижимости

Риэлторы-мошенники часто прибегают к заключению нескольких договоров с разными покупателями собственности. Это делается с целью получения многоразовой прибыли. При этом преступник при заключении сделки передает полный пакет документов, подтверждая свои права на собственность, и предоставляет актуальную выписку из ЕГРН для доказательств юридической чистоты недвижимости.

Покупка недвижимости

Распознать подвох можно, если продавец требует вносить взнос до завершения процедуры переоформления без заключения предварительного соглашения. Процесс покупки должен осуществляться в следующем порядке:

  1. Подписание договора купли/продажи.
  2. Регистрация соглашения у нотариуса – условие не обязательное, но участие юриста позволит подтвердить правильность оформления соглашения и отсутствие юридических подвохов с каждой стороны.
  3. Обращение в Росреестр для смены сведений о собственнике.
  4. Оплата сделки.

Если покупатель передал наличные деньги продавцу сразу до оформления, а затем выяснилось, что жилье уже продано, то придется жаловаться в полицию с целью защиты личных интересов. Действия нечестного продавца можно квалифицировать по статье 159 Уголовного кодекса.

Подмена квартиры

Защищаться от действий аферистов сложно, учитывая изобретательность мошенников. Подмена объекта возможна только с квартирами на вторичном рынке. На период оформления сделки делается замена табличек на домах и квартирах с целью представления модной и комфортабельной квартиры вместо реальной убогой недвижимости.

Замена адреса

Избежать подлога можно, если самостоятельно проверить недвижимость по Яндекс картам, например. Наказание применяется по ст. 159 УК.

Продажа квартиры после смерти владельца

Наибольший срок исковой давности по делам, связанным с получением наследства. Претендент на получение наследства может заявить о своих правах на протяжении десяти лет с момента смерти близкого родственника. Этой схемой часто пользуются сами наследники.

Важно! Распоряжаться имуществом наследники могут только через полгода и лишь после получения свидетельства нотариуса о законности претензий на объект.

На практике афера выглядит следующим образом:

  • все претенденты вступают в свои законные права;
  • оформляется договор продажи;
  • новый владелец полностью оплачивает цену недвижимости и переоформляет документы;
  • через несколько месяцев возникает новый кандидат, которому своевременно не сообщили о смерти родственника;
  • участникам приходится обращаться с иском в суд.

Заканчивается спор расторжением договора купли-продажи и возвратом объекта изначальному владельцу. Новый собственник остается без квартиры и без денег, поскольку, как показывает судебная практика, переведенная сумма уже потрачена и истребовать от мошенника средства в столь большой сумме практически невозможно.

Доказать мошенничество в таком случае крайне сложно, но если получится подтвердить преступное поведение продавца, то его действия можно квалифицировать по ст. 165 Уголовного кодекса.

Обязательными признаками деяния по ст. 165 выступают:

  • совершение с применением обмана или путем злоупотребления доверием;
  • потерпевшая сторона – новый собственник (покупатель) недвижимости.
  • нанесение материального вреда;
  • размер ущерба превышает крупные размеры (250 000 руб.).

В зависимости от обстоятельств совершения проступка, к ответственности могут привлекаться и законные наследники, которые заявили претензии на собственность позже обозначенного срока. Если претенденты заранее имели цель – завладение деньгами, то к ним будут применяться нормы ст. 159 Уголовного кодекса РФ.

В качестве наказания применяются следующие взыскания:

  • до 300 тысяч рублей штрафа (совокупная сумма двухлетней заработной платы);
  • принудительные работы на два года (дополнительно может применяться ограничение свободы на 12 месяцев);
  • лишение свободы на 24 месяца (в качестве факультативного наказания может применяться штраф в сумме 80 000 рублей).

Если такие противоправные действия совершены группой лиц по предварительному сговору или же причинили ущерб в особо крупном размере, то наказание будет более строгим. К таким санкциям относятся:

  • принудительные работы на пять лет (также может применяться ограничение свободы на период до двух лет);
  • лишение свободы до пяти лет (факультативная санкция – штраф в размере 80 тысяч или же заработная плата за полгода).

Продавец не выписывается из проданной квартиры

Закон защищает права населения, а потому есть категория лиц, которых нельзя принудительно выписать из недвижимости, даже при ее продаже, так называемые «вечные жильцы». К таким категориям относятся:

  1. Несовершеннолетние граждане.
  2. Недееспособные лица.
  3. Одинокие пенсионеры.

Проблемы с недвижимостью

После полноценного оформления сделки лица отказываются снимать с квартирного учета своих родственников. В обмен на соблюдение условий договора нечестный продавец начинает требовать дополнительные выплаты. Наказать по УК РФ такого владельца не могут, поэтому защищать свои права следует в судебном порядке в рамках гражданского законодательства.

Действия потерпевшей стороны – обращение в суд с целью признания договора недействительным. Основание – отсутствие в соглашении упоминания о том, что в квартире будет и дальше проживать третье лицо. Если такая отметка есть, то придется соблюдать требования контракта.

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку

Статьей 159.1 обозначена уголовная ответственность лиц, которые предоставили финансовому учреждению (банку) ложные сведения и документы с целью получения займа. Это же касается и оформления ипотеки. После доказывания вины заемщика ему грозит одно из следующих видов наказаний (ч. 1 ст. 159.1):

  • 120 000 штрафа (зарплата за один год);
  • работы исправительные (до 12 месяцев), обязательные (360 часов), принудительные (2 года);
  • арест до 4 месяцев;
  • ограничение свободы до 24 месяцев.

Более строгое наказание предусмотрено в следующих случаях:

  • деяние совершено группой лиц (ч. 2);
  • причинение материального вреда в крупном размере (1 500 000 рублей) или же совершение преступления с использованием служебного положения;
  • причинение материального ущерба в особо крупном размере (6 000 000 рублей).

На практике существуют следующие виды мошенничества при получении/оформлении ипотеки:

  1. Аннулирование оформленного договора (если будет установлено, что собственником доли квартиры являются несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, чьи интересы не были учтены при оформлении сделки).
  2. Отчуждение имущества арендатором путем подделки документов на право собственности.
  3. Продажа квартиры/дома, которые находятся в залоге банка при действительном ипотечном кредитовании.
  4. Пострадавшая сторона банк – заемщик мошенничает с залогом, подает ложное заключение оценки с целью искусственного увеличения стоимости недвижимости.

Мошенничество с долями квартир

При продаже доли собственности продавец должен в обязательном порядке получить письменное согласие других совладельцев на участие в сделке. Такое разрешение должно быть оформлено нотариально. В противном случае сделка будет признана недействительной и объект вернется продавцу.

Черный риэлтор

Отдельным пунктом можно выделить особо циничные схемы черных риэлторов. Это юридически подкованные мошенники, которых сложно привлечь к ответственности.

Потенциальные жертвы: алкоголики, одинокие, пожилые, слабоумные, наркозависимые, люди с долгами за ЖКХ, которые исходя из своей тяжелой ситуации или беспомощности верят мошенникам.

Договор с пенсионером

Самые распространенные схемы черных риэлторов:

  • мошенники втираются в доверие с целью получить генеральную доверенность на право распоряжение имуществом с последующей продажей его, а человек просто «выкидывается» на улицу;
  • неравнозначный обмен жилья;
  • выкуп доли имущества и последующее выживание из квартиры.

Как избежать мошенничества при покупке?

Без обмана купить квартиру можно, если следовать следующим советам:

  • принятие спонтанных решений нецелесообразно, особенно если манит нереально низкая цена;
  • проверка всех документов;
  • привлечение профильных специалистов для проверки объекта (качество ремонта и коммуникаций ЖКХ);
  • привлечение к сделке юриста и нотариуса;
  • проверка юридической чистоты недвижимости;
  • фиксация всех стадий сделки (фото, видео, договоры).

Как проверить юридическую чистоту квартиры?

Полноценные сведения об объекте недвижимой собственности можно получить из выписки ЕГРН.

Внимание! Срок действия выписки составляет один календарный месяц, после чего она теряет юридическую силу.

В выписке содержатся следующие сведения:

  1. Подробное описание объекта.
  2. Расположение недвижимости.
  3. Сведения о владельце и прописанных лицах.
  4. Наличие финансовых и других обременений.

Иные способы установления юридической чистоты недвижимости:

  • анализ цен на рынке (значительное занижение стоимости свидетельствует о возможных сокрытых проблемах);
  • устный рассказ от продавца/владельца об объекте и истории владения им;
  • ознакомление с документами на объект и с паспортом собственника;
  • установление перечня лиц, которые прописаны на квадратных метрах;
  • на сайте территориального судебного отделения можно проверить сведения обо всех конфликтах и спорах, которые имелись в отношении имущества.

Аферы с недвижимостью при аренде

Долгосрочная/краткосрочная аренда требует обязательного подписания договора коммерческого найма. Это нужно для подтверждения доходов арендодателя, а также для защиты взаимных прав, интересов и обязанностей участников. Как показывает практика, не редко фиксируются обстоятельства мошенничества со стороны, как арендодателей, так и со стороны пользователей объектов.

Предоплата за аренду

На рынке недвижимой собственности наблюдается большая конкуренция, поэтому владельцы имущества стараются максимально «удержать» потенциального съемщика. Этими приемами пользуются и аферисты. Так, при сдаче квартиры/дома во временное пользование на основании договора коммерческого найма, некоторые хозяева требуют предварительного внесения задатка, как гарантию съема.

Расчет проводить не следует, поскольку правоотношения будут установлены лишь после подписания контракта. Квалифицировать действия лица можно по ст. 159 Уголовного кодекса, если гражданин получит предоплату, а затем «пропадет» и сделка до конца оформлена не будет.

Мошенничество с имуществом на Avito

Один из основных источников вариантов аренды – сайт Авито. Распознать мошенника на ресурсе позволят следующие признаки:

  • стоимость объекта значительно ниже заявленного качества;
  • в объявлении представлены картинки, которые к собственности не имеют отношения (из поисковых систем).

Обман с квартирами

Само расположение таких объявлений не является противоправным деянием, а вот истребование денег в качестве аренды может квалифицироваться, как мошенничество. Поскольку путем обмана физическое лицо завладевает деньгами взамен услуг, которые не будут предоставлены.

Долгосрочная аренда

Еще один способ мошенничества с имуществом связан с квартирами, которые сдаются по суткам. Их берут в аренду, например, на неделю. А через неделю собственник приходит и обнаруживает новых жильцов, которые с первым «арендатором» заключили договор долгосрочной аренды, да еще депозит и предоплату внесли.

Как не попасть на мошенников при аренде (сдаче) квартиры?

Основные способы защиты имущественных интересов при съеме недвижимости:

  1. Проверка поданных документов.
  2. Фактическая проверка квартиры на соответствие адресу и внешнему описанию.
  3. Общение с соседями с целью установления авторитета собственника и истории, почему прекращен договор с предыдущими жильцами.
  4. Подписание договора коммерческой аренды (дополнительно можно утвердить контракт у нотариуса, но это необязательно, если длительность съема превышает один год, то предстоит зарегистрировать контракт в Росреестре).

Внимание! Передачи денег наличными лучше избегать. Лучше оформить перевод на банковский счет арендодателя, что можно подтвердить документально.

Что делать если обманули?

Процедура защиты нарушенных прав подразумевает исполнение следующих шагов:

  • выявление проступка;
  • сбор доказательств и дополнительных документов;
  • подготовка заявления в полицию.

Можно подать заявление и в прокуратуру. Но в ее функции не входит проведение доследственных проверок, заявление о мошенничестве отправится в соответствии с требованиями о подследственности в полицию, а потерпевший потеряет несколько дней. Единственная возможная польза то, что заявление, переданное из прокуратуры, может подтолкнуть полицию к более эффективной работе.

Полезно: Как составить заявления по факту мошенничества в полицию и прокуратуру?

  • регистрация заявления и возбуждение уголовного делопроизводства;
  • проведение досудебного расследования;
  • передача материалов в суд и фактическое принятие решения по делу.

Доказать вину позволят:

  • личные переписки;
  • записи разговоров;
  • видео и фото;
  • скриншоты объявлений;
  • пояснения свидетелей;
  • финансовые документы.

В качестве доказательств могут использоваться все материалы, которые доказывают противоправность деяния.

Юридическая ответственность

Квартирные мошенники действуют сплошь и рядом, охотясь за доверчивыми клиентами. Как показывает статистика, работники полиции ежедневно регистрируют до пяти фактов мошенничества на каждый населенный пункт с числом жителей от 100 тысяч человек (статистика сформирована с учетом всех видов мошеннических действий).

В зависимости от способа совершения преступления, а также от размера материального вреда, будет определяться дальнейшая ответственность нарушителя.

Важно! Мошенничество при продаже/аренде квартиры будет считаться преступлением только после наступления последствий в виде причинения материального вреда.

УК РФ

В Уголовном кодексе российской Федерации махинации с недвижимой собственностью внесены в Главу № 21 – преступления против имущества. Так, квалифицировать деяние можно по следующим статьям кодекса:

  1. Мошенничество – статья 159 УК.
  2. Пострадавшей стороной выступает банк, когда клиент, желающий оформить банковский кредит, предоставляет заведомо ложные сведения для получения денежных средств (аферы в сфере кредитования) – ст. 159.1. (например, при желании оформить ипотечное кредитование).
  3. Причинение хозяину собственности материального вреда путем злоупотребления доверием или путем обмана (165).

КоАП РФ

Если в действиях виновных лиц есть состав юридического правонарушения, но квалифицировать проступок по статьям УК РФ нельзя, то полицейские уполномочены составлять протоколы об административных правонарушениях. Нарушители будут привлекаться к ответственности по статье 7.21.1 КоАП РФ (причинение материального ущерба путем обмана или злоупотребления доверием).

Основания применения санкции:

  1. Размер материального вреда не достигает 250 тысяч рублей.
  2. Нарушитель фактически не получает во владение недвижимость лица, а совершает незаконные действия с собственностью (например, владелец передает собственность в залог банку взамен нарушителя, доверяя ему, а также хозяин дарит недвижимость мошеннику из-за обмана последнего).

Рассмотрение протокола осуществляется в судебном порядке в присутствии жертвы и правонарушителя. На основании представленных доказательств судья может назначить только один вид наказания – штраф. Сумма выплат не может быть меньше 5 тысяч рублей и не может превышать пятикратного размера реального ущерба.

Судебная практика

К сожалению, в последнее время наблюдается рост таких преступлений (особенно, в сфере торговли бытовыми товарами). Противодействие со стороны полиции не приносит желаемых результатов в силу доверчивости самих граждан (виктимное поведение). Во время расследования преступлений особенно тяжело доказать умысел на завладение собственностью путем обмана, поэтому только 40% уголовных дел доходят до суда. Если представленная база дает возможность доказывать вину нарушителя (физического лица, риэлтерского агентства), то к преступникам применяются оговоренные санкции, но вернуть потраченные деньги потерпевшим удается не всегда.

Вам помогла статья?
ДаНет

Гражданам следует научиться распознавать признаки афер, что связано, прежде всего, с финансово заманчивыми предложениями. И безопаснее приобретать недвижимость с первичного рынка (в новостройках), когда отчуждение проводит сам застройщик. Здесь главное убедиться, что дом получил все необходимые разрешения и передан в эксплуатацию.

Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (4 оценок, среднее: 4,75 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
ЗАКОНвед.ру
Комментариев: 1
  1. Юрий Порталов

    Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Добавить комментарий